Dom był budowany zgodnie z wytycznymi dla terenu górniczego. Fundamenty wzmocnione, wieńce zrobione jak trzeba. A mimo to po latach ściana pęka.
To nie znaczy, że coś zrobiono źle. Zabezpieczenia konstrukcyjne projektuje się pod prognozy obowiązujące w dniu budowy – a te potrafią się zmienić. Kopalnia zwiększa wydobycie albo obejmuje eksploatacją nowe tereny. Budynek dostosowany do warunków sprzed piętnastu lat może dziś stać w innej rzeczywistości.
Wtedy pojawia się pytanie, które zadaje sobie każdy poszkodowany: ile mi się właściwie należy?
Od czego zależy wysokość odszkodowania?
Nie ma cennika ani przelicznika „tyle złotych za metr pęknięcia”. Wysokość rekompensaty wynika z konkretów danej nieruchomości i opiera się na dwóch rzeczach:
- zakresie wyrządzonych szkód – które elementy budynku uległy uszkodzeniu i jak poważnie,
- koszcie ich naprawy – ile realnie kosztuje przywrócenie nieruchomości do stanu sprzed szkody.
Brzmi prosto. W praktyce właśnie wokół tych dwóch punktów toczy się większość sporów z kopalnią.
Dwie formy naprawienia szkody
Naprawienie szkody górniczej może przybrać dwie postaci:
Odszkodowanie pieniężne – otrzymujesz kwotę odpowiadającą wartości szkody i sam organizujesz naprawę. Masz wpływ na wykonawcę, zakres i termin prac.
Przywrócenie stanu poprzedniego – nieruchomość zostaje doprowadzona do stanu sprzed szkody. Nie dostajesz przelewu, tylko naprawiony budynek. Nie musisz szukać wykonawcy ani pilnować kosztorysu, ale masz mniejszy wpływ na przebieg prac i zerowy na wybór wykonawcy.
Dlaczego wycena jest sercem całej sprawy
Niezależnie od formy naprawienia szkody wszystko sprowadza się do jednej liczby: ile kosztuje doprowadzenie nieruchomości do stanu sprzed szkody.
I tu pojawia się problem, którego właściciel domu zwykle nie widzi. Kosztorys potrafi wyglądać rozsądnie, a jednocześnie pomijać rzeczy, które przy realnym remoncie okażą się nieuniknione:
- prace towarzyszące – rozbiórki, przygotowanie podłoża, wykończenie po naprawie,
- przyczynę uszkodzenia, a nie tylko jego skutek widoczny na ścianie,
- stawki kosztorysowe odbiegające od realiów rynku,
- elementy uszkodzone, których nikt nie obejrzał, bo nie było o nich mowy,
- zabezpieczenie, sprzątanie itp.
Zamalowanie pęknięcia kosztuje kilkaset złotych. Usunięcie jego przyczyny – wielokrotnie więcej. To ta sama szkoda i dwie zupełnie różne kwoty.
Co, gdy sprawa trafia do sądu
Jeśli nie uda się dojść do porozumienia z kopalnią, wysokość odszkodowania ustala sąd – w oparciu o opinie biegłych. W sprawach o szkody górnicze powołuje się zwykle biegłego z zakresu budownictwa, który określa zakres uszkodzeń i koszt naprawy, oraz biegłego z zakresu górnictwa i geologii, który ocenia przyczynę.
W części spraw pojawia się także biegły z zakresu szacowania nieruchomości – ocenia, ile nieruchomość straciła na wartości z powodu szkód górniczych.
Więcej o roli biegłych i przebiegu oględzin piszemy w osobnym artykule: Odszkodowanie za szkody górnicze: Biegły sądowy – kim jest i jak się do niego przygotować
Jak sprawdzamy, ile naprawdę należy się klientowi
W Kompensacie zaczynamy współpracę od wysłania na miejsce własnego działu budowlanego. Nasi specjaliści oglądają nieruchomość, ustalają zakres uszkodzeń, ich przyczynę techniczną i szacują koszt naprawy – czyli wykonują tę samą pracę, którą w razie sporu sądowego wykona później biegły.
Daje nam to punkt odniesienia. Gdy pojawia się propozycja rozliczenia od kopalni albo opinia biegłego sądowego, mamy z czym ją porównać: sprawdzamy zakres uszkodzeń, sposób i koszty naprawy, przyjętą metodę wyceny, kompletność kosztorysu i zastosowane stawki kosztorysowe.
Bez własnych, wcześniejszych ustaleń ocena cudzej wyceny sprowadza się do wiary na słowo.
„Największa różnica między kosztorysami nie bierze się z ceny materiałów, tylko z zakresu prac. Jedna wycena zakłada zamalowanie pęknięcia, druga – usunięcie jego przyczyny. To dwa różne remonty.”
Mateusz Szkuta, prezes Kompensata Sp. z o.o.
Podsumowanie
Wysokość odszkodowania za szkody górnicze zależy od zakresu uszkodzeń i kosztu ich naprawy. Rekompensata może przybrać formę pieniężną albo polegać na przywróceniu stanu sprzed szkody.
Jedno jest wspólne dla obu form: wszystko opiera się na wycenie. Rzetelnie oszacowany zakres prac to podstawa uczciwego odszkodowania – a ocenić go da się wyłącznie na miejscu, przy budynku.
Najczęstsze pytania
Czy dostanę odszkodowanie, skoro dom miał zabezpieczenia górnicze?
Zabezpieczenia projektuje się pod prognozy obowiązujące w dniu budowy. Jeśli plany wydobycia się zmieniły i mimo wzmocnień doszło do uszkodzeń, możliwe jest dochodzenie odszkodowania za powstałą szkodę.
Od czego zależy kwota odszkodowania?
Od zakresu wyrządzonych szkód i kosztów ich naprawy. Nie istnieje stała stawka — każdą sprawę wycenia się indywidualnie, po obejrzeniu nieruchomości.
Czym różni się odszkodowanie pieniężne od przywrócenia stanu poprzedniego?
W pierwszym przypadku otrzymujesz środki i sam organizujesz naprawę. W drugim nieruchomość zostaje doprowadzona do stanu sprzed szkody bez Twojego udziału w organizacji prac.
Skąd mam wiedzieć, czy proponowana kwota jest uczciwa?
Bez wiedzy budowlanej trudno to ocenić samodzielnie — kluczowy jest zakres prac ujętych w kosztorysie, a nie sama kwota. Dlatego warto zlecić weryfikację wyceny specjalistom.
Dostałeś propozycję kwoty i nie wiesz, czy jest uczciwa?
Kompensata Sp. z o.o. z Rudy Śląskiej zajmuje się wyłącznie odszkodowaniami za szkody górnicze. Nasz dział budowlany obejrzy nieruchomość i sprawdzi, czy proponowana wycena odpowiada realnemu kosztowi naprawy.
