Działka jest w dobrej cenie i w dobrym miejscu. Jest tylko jedno „ale”: leży na terenie oddziaływania kopalni. Projektant mówi o płycie fundamentowej, wzmocnieniach, konkretnych technologiach — a kosztorys rośnie o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Wielu inwestorów uznaje wtedy, że to po prostu cena budowania na Śląsku.
Niepotrzebnie. W przypadku budowy na terenie oddziaływania zakładu górniczego kopalnia jest zobowiązana do zwrotu kosztów zabezpieczenia wznoszonego obiektu przed szkodami górniczymi. To nie jest przywilej ani gest dobrej woli — to obowiązek.
Poniżej wyjaśniamy, co obejmuje zwrot, jak wylicza się jego wysokość i na co uważać, żeby przy okazji nie stracić prawa do przyszłych odszkodowań.
Co obejmuje zwrot kosztów odszkodowania za szkody górnicze?
Zwrotowi podlegają wydatki uzasadnione warunkami geologiczno-górniczymi, adekwatne do wielkości prognozowanych oddziaływań górniczych.
Mówiąc prościej: kopalnia pokrywa to, co musiałeś zrobić dodatkowo, bo budujesz akurat na tym terenie. Nie cały dom, tylko różnicę wynikającą z zagrożenia.
W praktyce najczęściej chodzi o sfinansowanie wykonania płyty fundamentowej — podstawowego elementu wzmacniającego konstrukcję na terenach zagrożonych. To zwykle największy pojedynczy koszt wśród zabezpieczeń i realnie możliwy do odzyskania.
💡 Jeśli rozważasz budowę na terenie oddziaływania górniczego, warto skierować roszczenie do kopalni. Możliwość uzyskania refundacji kosztów wykonania płyty fundamentowej jest realna.
Jak wylicza się wysokość zwrotu?
Zasada jest logiczna i łatwa do zapamiętania:
Odszkodowanie z tytułu zwrotu dodatkowych i koniecznych nakładów wylicza się jako różnicę pomiędzy kosztem wybudowania identycznego obiektu na terenie górniczym i poza tym terenem.
Bierze się więc dwa warianty tego samego domu: jeden postawiony na Twojej działce, drugi hipotetycznie poza obszarem oddziaływania. Różnica między nimi to kwota, której możesz się domagać.
Wynika z tego rzecz, o której warto wiedzieć od początku: kopalnia rekompensuje wyłącznie dodatkowe wydatki wynikające z konieczności zastosowania specjalnych technologii i materiałów. Nie finansuje budowy domu — wyrównuje różnicę, którą musiałeś dopłacić przez sąsiedztwo kopalni.
Kategorie a wysokość zabezpieczeń
Wysokość zwrotu zależy od kosztu samych zabezpieczeń. A te dobiera się w zależności od kategorii szkód górniczych występujących na obszarze, na którym ma stanąć obiekt.
Kategorii jest pięć. Mogą one dotyczyć budynków, gruntu, infrastruktury i innych szkód, w tym także takich jak spadek wartości nieruchomości oraz uszkodzenia obiektów budowlanych:
| Kategoria | Co oznacza |
|---|---|
| I | Szkody najlżejsze |
| II i III | Szkody umiarkowane, wymagające typowych zabezpieczeń |
| IV | Szkody najbardziej wymagające — najwyższe nakłady finansowe na zabezpieczenia |
| V | Szkody najpoważniejsze, eliminujące możliwość budowy obiektu |
Dwie rzeczy warto z tej tabeli wyłowić.
Kategoria IV oznacza najdroższe zabezpieczenia — a więc też największą kwotę do odzyskania. Paradoksalnie im trudniejszy teren, tym więcej traci inwestor, który o zwrot nie wystąpi.
Kategoria V dyskwalifikuje budowę. Jeśli działka, którą rozważasz, leży na takim obszarze, to informacja, którą trzeba mieć przed zakupem, a nie po. Pęknięcia ścian, osiadanie fundamentów i deformacje terenu to jedne z typowych uszkodzeń, które pokazują negatywne konsekwencje eksploatacji.
Takie szkody mogą ujawnić się również wiele lat po zakończeniu robót.
Uwaga na ugody. Tu można stracić najwięcej
To najważniejszy fragment tego artykułu.
Zasada brzmi korzystnie: otrzymanie zwrotu kosztów zabezpieczenia co do zasady nie wyklucza możliwości dochodzenia w przyszłości dalszego odszkodowania z tytułu wystąpienia szkód górniczych. Zabezpieczyłeś dom, kopalnia oddała pieniądze — a jeśli za dziesięć lat mimo wszystko pojawią się pęknięcia, nadal masz roszczenie.
Jest jednak jeden wyjątek i potrafi kosztować bardzo dużo:
⚠️ Jeżeli przy zwrocie kosztów zabezpieczenia zawrzesz z zakładem górniczym ugodę, na mocy której zrzekniesz się dochodzenia przyszłych roszczeń — tracisz prawo do odszkodowania za szkody, które dopiero powstaną. W razie braku porozumienia po etapie postępowania ugodowego, wymaganego przez przepisy prawa przed skierowaniem sprawy do sądu cywilnego, możliwe jest dalsze dochodzenia roszczeń na drodze sądowej.
Wyobraź sobie tę sytuację. Odzyskujesz koszt płyty fundamentowej, podpisujesz przedłożony dokument, wszystko wydaje się zamknięte. Kilka lat później dom zaczyna pękać — a Ty nie masz już czego dochodzić, bo zrzekłeś się tego przy okazji rozliczenia sprzed lat.
Przy rozważaniu ugody z kopalnią należy zachować dużą ostrożność i najlepiej skonsultować jej treść ze specjalistą. Postępowania ugodowego poprzedza postępowanie sądowe i służy polubownemu zakończeniu sporu, więc przy zawarcia ugody trzeba pamiętać, że gdy przedsiębiorca odmówi zawarcia ugody albo dojdzie do wyczerpaniu postępowania ugodowego przy braku porozumienia, pozostaje skierowanie sprawy do sądu cywilnego. Zwrot kosztów zabezpieczeń to jedna sprawa. Przyszłe szkody to zupełnie inna i nie powinny być załatwiane jednym podpisem.
Jak pomaga Kompensata
Zwrot kosztów zabezpieczeń to jedna z dwóch głównych spraw, którymi się zajmujemy — obok odszkodowań za już powstałe szkody.
Zaczynamy od oceny sytuacji na miejscu. Nasz własny dział budowlany ustala, jakie zabezpieczenia były uzasadnione warunkami geologiczno-górniczymi i jaka jest realna różnica w koszcie budowy — czyli dokładnie to, od czego zależy wysokość zwrotu. Przy szkodach już istniejących pomagamy też przygotować zgłoszenie szkody oraz pisemny wniosek o naprawienie szkody do przedsiębiorcy odpowiedzialnego za dany teren, aby właściciel nieruchomości mógł sprawnie rozpocząć dochodzenie odszkodowania i uzyskać odszkodowanie.
Następnie prowadzimy sprawę dalej: kierujemy roszczenie do właściwego podmiotu, kompletujemy dokumentację — zdjęcia, filmy, opis uszkodzeń, datę ich zauważenia, lokalizację nieruchomości i wskazanie preferowanego sposobu naprawy — co ułatwia wypłaty odszkodowania, ocenę roszczeń odszkodowawczych i dochodzenie należnego odszkodowania, a także opiniujemy każdą propozycję ugody, zanim cokolwiek podpiszesz. Gdy nie istnieje przedsiębiorca odpowiedzialny za dany teren, roszczenie kieruje się przeciwko skarb państwa.
Ten ostatni punkt jest w tej usłudze najważniejszy. Ugoda, która wygląda na zwykłe rozliczenie, potrafi zawierać zrzeczenie się przyszłych roszczeń.
„Najdroższy podpis w życiu inwestora to ten pod ugodą ze zrzeczeniem się przyszłych roszczeń. Ktoś odzyskuje koszt fundamentów i przy okazji oddaje prawo do odszkodowania za szkody, które dopiero powstaną.” Mateusz Szkuta, prezes Kompensata Sp. z o.o.
Podsumowanie
Kopalnia jest zobowiązana zwrócić koszty zabezpieczenia budynku wznoszonego na terenie jej oddziaływania — najczęściej dotyczy to sfinansowania płyty fundamentowej, co przewiduje także prawo geologiczne i górnicze.
Wysokość zwrotu to różnica pomiędzy kosztem wybudowania identycznego obiektu na terenie górniczym i poza nim. Zależy więc od zakresu zabezpieczeń, a te dobiera się według kategorii szkód górniczych występujących na danym obszarze — od I (najlżejsze) do V (wykluczająca budowę).
Co do zasady ponosi odpowiedzialność przedsiębiorca odpowiedzialny za ruch zakładu górniczego. Gdy takiego podmiotu nie ma albo nie istnieje jego następca prawny, odpowiedzialność przejmuje skarb państwa, reprezentowany przez właściwy organ nadzoru górniczego. Odpowiedzialność ma charakter obiektywny, więc przy roszczeniu o naprawę szkody trzeba wykazać związek z ruchem zakładu górniczego, a nie winę podmiotu prowadzącego działalność górniczą.
I rzecz najważniejsza: zwrot kosztów nie zamyka drogi do przyszłych odszkodowań — chyba że podpiszesz ugodę ze zrzeczeniem się roszczeń. Zanim złożysz podpis, sprawdź, co dokładnie podpisujesz. Roszczenia o naprawę szkód górniczych przedawniają się co do zasady po 5 latach od dnia dowiedzenia się o szkodzie i osobie odpowiedzialnej, przy czym dla starszych szkód sprzed 2012 roku mogą obowiązywać wcześniejsze, 3-letnie zasady z kodeksu cywilnego i ustawy prawo geologiczne.
Najczęstsze pytania dotyczące zgłoszenia szkody
Czy kopalnia musi zwrócić koszty zabezpieczenia domu?Tak. W przypadku budowy na terenie oddziaływania zakładu górniczego kopalnia jest zobowiązana do zwrotu kosztów zabezpieczenia wznoszonego obiektu przed szkodami górniczymi.
Jakie koszty podlegają zwrotowi?Wydatki uzasadnione warunkami geologiczno-górniczymi, adekwatne do wielkości prognozowanych oddziaływań. Najczęściej obejmuje to sfinansowanie wykonania płyty fundamentowej.
Jak wyliczana jest kwota zwrotu?Jako różnica pomiędzy kosztem wybudowania identycznego obiektu na terenie górniczym i poza tym terenem. Kopalnia rekompensuje wyłącznie dodatkowe wydatki wynikające ze specjalnych technologii i materiałów. To jednak nie to samo co wysokość odszkodowania, gdy szkoda powstała już w nieruchomości — wówczas wysokość odszkodowania ustala się z uwzględnieniem kosztów naprawienia szkody oraz cen z dnia ustalania odszkodowania.
Które kategorie wiążą się z najwyższymi kosztami zabezpieczeń?Kategoria IV — to przy niej nakłady finansowe na zabezpieczenia są najwyższe. Kategoria V eliminuje możliwość budowy obiektu.
Czy po otrzymaniu zwrotu mogę jeszcze dochodzić odszkodowania za szkody?Co do zasady tak — zwrot kosztów zabezpieczenia nie wyklucza dochodzenia w przyszłości odszkodowania za powstałe szkody górnicze. Poszkodowany ma prawo wyboru sposobu naprawienia szkody: przez przywrócenie stanu poprzedniego albo przez odszkodowanie pieniężne. Naprawa może polegać na remoncie prowadzącym do stanu poprzedniego, a gdy jest to niemożliwe lub niecelowe — na wypłacie świadczenia pieniężnego. Wyjątkiem jest sytuacja, w której zawarto z zakładem górniczym ugodę obejmującą zrzeczenie się przyszłych roszczeń.
Czy warto podpisać ugodę zaproponowaną przez kopalnię?Przy rozważaniu ugody należy zachować dużą ostrożność. Warto skonsultować jej treść ze specjalistą, zanim złożysz podpis — zwłaszcza pod kątem zrzeczenia się przyszłych roszczeń.
Planujesz budowę na terenie górniczym?
Kompensata Sp. z o.o. z Rudy Śląskiej zajmuje się wyłącznie sprawami związanymi ze szkodami górniczymi. Sprawdzimy, jakie koszty zabezpieczeń możesz odzyskać — i przejrzymy każdą ugodę, zanim ją podpiszesz.
