Szczegóły: Opublikowano: 23 stycznia 2026

Szkody Górnicze a Odpowiedzialność Dewelopera: Znaczenie Cesji Wierzytelności po Sprzedaży Nieruchomości

W kontekście szkód górniczych, odpowiedzialność za nie nie zawsze przechodzi automatycznie na kolejnego właściciela nieruchomości. W Kompensata Sp. z o.o. wyjaśniamy, dlaczego w przypadku wystąpienia szkód górniczych na zakupionym terenie, odpowiedzialność za nie może spoczywać na deweloperze, jeśli wystąpiły one przed sprzedażą nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa geologicznego i górniczego, odpowiedzialnym za szkody górnicze jest przedsiębiorca prowadzący eksploatację górniczą, a w przypadku braku takiego przedsiębiorcy – Skarb Państwa, reprezentowany przez właściwy organ nadzoru górniczego. Ustawodawca wprowadził szczegółowe regulacje, które określają odpowiedzialność za szkody powstałe w wyniku eksploatacji oraz ułatwiają poszkodowanym dochodzenie odszkodowań. Prawo geologiczne i górnicze reguluje szczegółowo zasady odpowiedzialności oraz procedury dochodzenia roszczeń. Poszkodowany ma prawo wyboru formy naprawienia szkody: może żądać przywrócenia stanu poprzedniego lub odszkodowania pieniężnego. Naprawienie szkody może więc polegać na fizycznym przywróceniu stanu poprzedniego nieruchomości lub wypłacie odszkodowania pieniężnego przez podmiot odpowiedzialny, którym jest przedsiębiorca lub Skarb Państwa. Omówimy także, jak umowa cesji może rozwiązać ten problem, przenosząc prawo do odszkodowania na nowego właściciela.

Kupno nieruchomości na terenach objętych szkodami górniczymi wiąże się ze specyficznymi wyzwaniami prawnymi, zwłaszcza w kontekście odpowiedzialności za powstałe uszkodzenia. Jedną z kluczowych kwestii jest to, kto ma prawo do dochodzenia odszkodowania, jeśli szkoda wystąpiła jeszcze przed zmianą właściciela. W Kompensata Sp. z o.o. w Rudzie Śląskiej, Jastrzębiu Zdroju, Bytomiu, Rydułtowach, Imielinie, Bieruniu czy Radlinie wyjaśniamy zawiłości tej sytuacji, omawiając znaczenie i przedstawiając praktyczne rozwiązanie w postaci umowy cesji wierzytelności, która zabezpiecza interesy nowego właściciela. Szkody górnicze są szczególnie powszechne na terenie Śląska, gdzie działalność kopalń prowadzi do licznych negatywnych konsekwencji dla gruntów, budynków i infrastruktury.

Najczęstsze rodzaje szkód górniczych to pęknięcia i rysy w ścianach, osiadanie i przechylenie fundamentów, deformacje terenu (takie jak osiadanie i zapadliska), zniszczenia powstałe w wyniku tąpnięć, uszkodzenia instalacji (wodociągowych, elektrycznych, kanalizacyjnych) oraz naruszenie konstrukcji budynków. Uszkodzenia mogą dotyczyć także infrastruktury, np. dróg, chodników, sieci kanalizacyjnych, a także gruntów rolnych i leśnych. Częstym skutkiem eksploatacji górniczej są również zaburzenia stosunków wodnych, prowadzące do obniżenia poziomu wód gruntowych i wysychania studni.

Przyczyny i rodzaje szkód górniczych

Szkody górnicze to poważny problem dla właścicieli nieruchomości położonych na terenach objętych działalnością górniczą. Ich powstawanie wynika z wielu przyczyn, w tym eksploatacji i eksploatacji górniczej prowadzonej przez przedsiębiorców posiadających prawo prowadzić ruch kopalni. Ruch kopalni powoduje zmiany w strukturze ziemi, deformacje terenu oraz powstawanie pustek poeksploatacyjnych, co prowadzi do licznych szkód. Brak odpowiednich zabezpieczeń, niewłaściwe wykonanie robót górniczych, a także specyficzne warunki geologiczne mają istotny wpływ na powstawanie szkód górniczych ze względu na okoliczności lokalne. Zastosowanie znajdują tu przepisy prawa geologicznego i górniczego, które określają odpowiedzialność nie tylko przedsiębiorcy prowadzącego eksploatację, ale także innych podmiotów zaangażowanych w proces wydobycia. W przypadku braku możliwości ustalenia podmiotu odpowiedzialnego, odpowiedzialność przejmuje Skarb Państwa jako następca prawny.

Typowe skutki szkód górniczych obejmują pęknięcia i rysy ścian, osiadanie fundamentów, przechylenie budynków, naruszenie konstrukcji oraz zniszczenia powstałe w wyniku drgań i tąpnięć. Deformacje terenu, takie jak osiadanie i zapadliska, prowadzą do obniżania się gruntu i mogą powodować uszkodzenia instalacji wodociągowych, elektrycznych czy kanalizacyjnych. Zaburzenia stosunków wodnych skutkują obniżeniem poziomu wód gruntowych i wysychaniem studni, a zniszczenia infrastruktury obejmują drogi, chodniki i sieci kanalizacyjne. Negatywne konsekwencje szkód górniczych dotykają gruntów, budynków oraz infrastruktury, prowadząc do długotrwałych problemów dla właścicieli nieruchomości.

Naprawa szkód górniczych wiąże się z wysokimi kosztami, obejmującymi zarówno remonty, jak i przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości. Przywrócenie stanu poprzedniego jest jedną z głównych form naprawy szkód, jednak w sytuacjach, gdy jest to niemożliwe, poszkodowany może ubiegać się o odszkodowanie pieniężne. Sam poszkodowany ma prawo wyboru formy naprawy szkody, a wysokość odszkodowania powinna uwzględniać rzeczywiste koszty naprawy. Kluczowe znaczenie ma dzień ujawnienia szkody, od którego liczony jest termin przedawnienia roszczeń w sprawach dotyczących szkód górniczych.

Kompensata Sp. z o.o. posiada bogate doświadczenie w sprawach szkód górniczych, skutecznie reprezentując klientów w negocjacjach i postępowaniach sądowych, dbając o pełne zabezpieczenie ich interesów.

Szkody górnicze a odpowiedzialność dewelopera

Warto wiedzieć, iż właściciel nieruchomości nie jest uprawniony do dochodzenia od zakładu górniczego odszkodowania za szkody powstałe na nieruchomości w okresie, gdy nieruchomość nie była jego własnością. Taka sytuacja może mieć miejsce chociażby w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera.

Roszczenia odszkodowawcze za szkody górnicze przysługują osobie, która była właścicielem nieruchomości w momencie powstania szkody. Prawo ubiegać się o odszkodowanie wymaga zgłoszenia szkody do odpowiedniego podmiotu, np. zakładu górniczego lub dewelopera. Zgłoszenie szkody jest warunkiem koniecznym do dochodzenia odszkodowania. W sprawach, w których nie można ustalić przedsiębiorcy odpowiedzialnego za szkodę, odpowiedzialność przejmuje Skarb Państwa jako następca prawny, reprezentowany przez właściwy organ nadzoru górniczego. Dokumenty potwierdzające prawidłowe zgłoszenie szkody mają kluczowe znaczenie w postępowaniach sądowych dotyczących szkód górniczych.

Dochodzenie odszkodowania wymaga wykazania związku przyczynowego pomiędzy działalnością górniczą a powstałą szkodą, a nie winy przedsiębiorcy – odpowiedzialność za szkody górnicze opiera się na zasadzie ryzyka. W przypadku, gdy przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe lub pociąga za sobą nadmierne koszty, poszkodowanemu przysługuje odszkodowanie pieniężne. Wysokość odszkodowania powinna uwzględniać rzeczywiste koszty naprawy szkód, wzmocnienia fundamentów czy zabezpieczenia budynków, a także ceny obowiązujące w dniu ustalania odszkodowania lub w trakcie postępowania sądowego. W postępowaniu sądowym sąd ustala wysokość odszkodowania na podstawie zgromadzonych dokumentów i dowodów. Po wyczerpaniu postępowania ugodowego możliwe jest wszczęcie postępowania sądowego w sprawach o odszkodowanie za szkody górnicze. Przepisy prawa geologicznego i górniczego mają zastosowanie w tych sprawach, a poszkodowany może wyznaczyć dłuższy termin lub żądać, aby przedsiębiorca wyznaczył dłuższy termin na zawarcie ugody lub podjęcie działań prawnych, co może być kluczowe dla skutecznego dochodzenia roszczeń.

W procesie dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych kluczowe znaczenie ma moment dowiedzenia się o szkodzie. Termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych wynosi 5 lat od dnia dowiedzenia się o szkodzie lub o osobie odpowiedzialnej za jej naprawienie (tzw. dnia dowiedzenia). Jeżeli szkoda powstała przed 1 stycznia 2012 roku, termin przedawnienia wynosi 3 lata od momentu dowiedzenia się o niej. Po upływie tych terminów roszczenia nie mogą być skutecznie dochodzone w sądzie.

Potwierdzenie Sądu Najwyższego: Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12.09.2019 r. sygn. akt V CSK 256/18, publ. Legalis, w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że „roszczenie przewidziane w art. 144 ust. 1 p.g.g. dotyczy wprawdzie nieruchomości, ale nie jest z nią związane w ten sposób, żeby z mocy ustawy przechodziło na każdego jej kolejnego właściciela, do czasu aż zostanie zrealizowane”.
Implikacje dla dewelopera: Co to oznacza? W przypadku wystąpienia szkód górniczych na zakupionym terenie, odpowiedzialność za te szkody spoczywa na deweloperze, jeśli wystąpiły one przed sprzedażą nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem, nowe roszczenie o odszkodowanie nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela. Oznacza to, że deweloper nadal ma prawo do dochodzenia odszkodowania.

Cesja wierzytelności – kluczowe zagadnienia po sprzedaży nieruchomości

Cesja wierzytelności to niezwykle ważne narzędzie prawne dla osób, które nabyły nieruchomość dotkniętą szkodami górniczymi, a szkody te powstały jeszcze przed zakupem. Dzięki zawarciu umowy cesji, nowy właściciel zyskuje prawo do dochodzenia odszkodowania za szkody, które formalnie przysługiwało poprzedniemu właścicielowi. W praktyce oznacza to, że roszczenia wobec kopalni lub innego podmiotu odpowiedzialnego za szkody górnicze mogą być skutecznie przeniesione na nabywcę nieruchomości.

Aby cesja wierzytelności była skuteczna, konieczne jest sporządzenie umowy w formie pisemnej, najlepiej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Taki dokument może być również częścią aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Po zawarciu umowy cesji, bardzo istotne jest poinformowanie kopalni lub innego odpowiedzialnego podmiotu o dokonanej cesji. Zgłoszenie to umożliwia rozpatrzenie roszczenia przez kopalnię i pozwala nowemu właścicielowi na skuteczne dochodzenie odszkodowania za szkody górnicze.

Warto pamiętać, że prawidłowo przeprowadzona cesja wierzytelności zabezpiecza interesy nowego właściciela i pozwala na kontynuowanie postępowania ugodowego lub sądowego w sprawie roszczeń odszkodowawczych. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie naprawy szkód lub odszkodowania pieniężnego, nawet jeśli szkody powstały przed nabyciem nieruchomości.

Przedawnienie roszczeń związanych ze szkodami górniczymi

Przedawnienie roszczeń odszkodowawczych za szkody górnicze to kluczowy aspekt, o którym powinien pamiętać każdy poszkodowany właściciel nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa geologicznego i górniczego, roszczenia o naprawienie szkód górniczych przedawniają się z upływem 5 lat od dnia dowiedzenia się o szkodzie lub o osobie odpowiedzialnej za jej naprawienie. Oznacza to, że termin ten liczony jest od momentu, w którym poszkodowany faktycznie dowiedział się o istnieniu szkody, a nie od daty jej powstania. W przypadku szkód powstałych przed 1 stycznia 2012 roku, obowiązuje krótszy, 3-letni termin przedawnienia.

W praktyce bardzo ważne jest, aby nie zwlekać ze zgłoszeniem szkody i dochodzeniem roszczeń, ponieważ po upływie terminu przedawnienia kopalnia lub inny odpowiedzialny podmiot może odmówić naprawienia szkody. Warto również wiedzieć, że bieg przedawnienia może zostać przerwany lub zawieszony, na przykład poprzez wszczęcie postępowania ugodowego lub sądowego. Rozpoczęcie postępowania ugodowego przed kopalnią powoduje, że termin przedawnienia nie biegnie przez czas trwania tego postępowania, co daje poszkodowanemu więcej czasu na skuteczne dochodzenie swoich roszczeń.

Dlatego tak istotne jest, aby od momentu dowiedzenia się o szkodzie niezwłocznie podjąć odpowiednie kroki prawne, zgłosić szkodę do kopalni i, w razie potrzeby, skorzystać z pomocy profesjonalistów. Pozwoli to uniknąć negatywnych konsekwencji związanych z wygaśnięciem prawa do odszkodowania i zapewni realną szansę na naprawę szkód górniczych lub uzyskanie należnego odszkodowania pieniężnego.

Szkody górnicze po zakupie nieruchomości – co robić?

Rozwiązaniem może być zawarcie z deweloperem umowy cesji, czyli przelewu wierzytelności.

Umowa cesji wierzytelności: Taka umowa powinna być sporządzona na piśmie. Zapis o cesji wierzytelności z tytułu szkody górniczej można zawrzeć również w akcie notarialnym, na podstawie którego następuje przeniesienie własności nieruchomości.

Aby uzyskać odszkodowanie za szkody górnicze, poszkodowany (nowy właściciel po cesji) musi złożyć pisemne zgłoszenie szkody do kopalni odpowiedzialnej za działalność górniczą. Prawidłowe zgłoszenie oraz kompletne dokumenty potwierdzające szkodę mają kluczowe znaczenie dla dalszego postępowania, zwłaszcza w przypadku postępowania sądowego. Sam poszkodowany decyduje o wyborze formy naprawy szkody – może żądać przywrócenia stanu poprzedniego lub odszkodowania pieniężnego. Kopalnia ma ustawowy 30-dniowy termin na odpowiedź na zgłoszenie roszczenia, jednak poszkodowany może wyznaczyć dłuższy termin na zawarcie ugody lub podjęcie działań prawnych, jeśli zachodzi taka potrzeba. Wysokość odszkodowania jest wstępnie ustalana przez kopalnię, która ma obowiązek oszacować rozmiar szkody, biorąc pod uwagę rzeczywiste koszty naprawy, wzmocnienia fundamentów czy zabezpieczenia budynków. Na tym etapie często dochodzi do postępowania ugodowego, podczas którego strony mogą negocjować warunki i wysokość odszkodowania oraz dążyć do zawarcia ugody. Jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe lub pociąga za sobą nadmierne trudności albo koszty, poszkodowanemu przysługuje odszkodowanie pieniężne. Zawarcie ugody kończy postępowanie ugodowe i umożliwia szybkie uzyskanie odszkodowania bez konieczności kierowania sprawy do sądu.

Jeśli kopalnia odmówi zawarcia ugody lub nie odpowie w terminie 30 dni, poszkodowany może wszcząć postępowanie sądowe, jednak dopiero po wyczerpaniu postępowania ugodowego. W postępowaniu sądowym sąd ustala wysokość odszkodowania na podstawie zgromadzonych dokumentów i dowodów, a wysokość ta może obejmować również rekompensatę za spadek wartości nieruchomości oraz poniesione koszty naprawy. Warto pamiętać, że roszczenia z tytułu powstania szkód górniczych przedawniają się z upływem 5 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie (tzw. dniu ujawnienia szkody).

Korzyści dla nowego właściciela: W wyniku zawarcia takiej umowy nowy właściciel nieruchomości zyskuje uprawnienie do dochodzenia szkód, jakie powstały jeszcze przed nabyciem przez niego określonej nieruchomości.
Potwierdzenie w orzecznictwie: Możliwość dokonania umowy cesji została również potwierdzona w orzecznictwie Sądu Najwyższego, co zapewnia bezpieczeństwo prawne tego rozwiązania.