Szkody górnicze to uszkodzenia nieruchomości powstałe wskutek eksploatacji górniczej, które można usunąć albo dochodzić za nie odszkodowania odpowiadającego wartości technicznej budynków i innych obiektów. Kopalnia przyznała, że szkody powstały wskutek eksploatacji, i wyciągnęła rękę na zgodę: podpiszcie ugodę, naprawimy budynek. Brzmi rozsądnie — problem znika, sprawa się kończy. W dwóch nieruchomościach na Śląsku właściciele powiedzieli jednak „nie” — i dziś mają o setki tysięcy złotych więcej, niż gdyby przyjęli pierwszą propozycję.
To nie przypadek ani łut szczęścia. To dwie sprawy prowadzone przez Kompensata Sp. z o.o. i zakończone prawomocnymi wyrokami Sądu Okręgowego w Gliwicach. Ten tekst jest dla właścicieli domów, budynków i gruntów na terenach górniczych, którzy mierzą się ze szkodami na nieruchomości albo rozważają propozycję naprawy lub ugody od kopalni. Pokazuje, jak ocenia się rozmiar szkód górniczych, kiedy oferta kopalni nie odpowiada rzeczywistym stratom, dlaczego niezależna ekspertyza ma znaczenie i jak sądy podchodzą do odszkodowań. W obu opisanych sprawach różnica między tym, co oferowała spółka górnicza, a tym, co ostatecznie zasądził sąd, wyniosła setki tysięcy złotych. Oto jak do tego doszło.
Sprawa pierwsza: Ruda Śląska, blisko 398 tys. zł zamiast naprawy szkód górniczych
Trzej współwłaściciele nieruchomości w Rudzie Śląskiej zgłosili szkody górnicze dotyczące uszkodzeń obiektów budowlanych oraz elementów terenu w wyniku działalności górniczej. Przeciwnikiem była Spółka Restrukturyzacji Kopalń S.A.
Co istotne — kopalnia nie kwestionowała samego faktu, że szkody powstały wskutek eksploatacji górniczej. Spór dotyczył czego innego: zakresu szkód oraz sposobu ich naprawy. SRK zaproponowała ugodę opartą na rektyfikacji, czyli prostowaniu wychylonego budynku, i przedstawiła to jako wystarczające rozwiązanie.
Współwłaściciele mieli wątpliwości, czy takie zakończenie sprawy rzeczywiście odpowiada skali uszkodzeń — i nie podpisali ugody. Jak się okazało, słusznie. Przeprowadzona później ekspertyza wykazała, że oba budynki były znacznie wychylone od pionu. W takich sprawach często stwierdza się też popękane ściany i osiadanie fundamentów. W przypadku budynku mieszkalnego rektyfikacja okazała się niemożliwa ze względu na jego konstrukcję, a szkody mogą obejmować także pęknięcia ścian oraz deformację stolarki okiennej i drzwiowej; zarówno dla budynku mieszkalnego, jak i gospodarczo-garażowego naprawa byłaby ekonomicznie nieuzasadniona — koszty przewyższały wartość techniczną obiektów.
W takiej sytuacji właściwym sposobem naprawienia szkody nie jest naprawa, lecz wypłata odszkodowania odpowiadającego wartości technicznej nieruchomości. Sąd Okręgowy w Gliwicach zasądził na rzecz współwłaścicieli 397 937,42 zł.
Sprawa druga: Gierałtowice, ponad 562 tys. zł mimo deklarowanej ugody
W Gierałtowicach właściciele zgłosili szkody obejmujące budynek mieszkalny, budynek garażowo-gospodarczy oraz elementy otoczenia posesji. Przeciwnikiem była Jastrzębska Spółka Węglowa S.A.
Tu scenariusz był jeszcze bardziej wymowny. JSW zadeklarowała wolę ugodowego zakończenia sprawy i przeprowadziła oględziny — ale do zawarcia ugody nigdy nie doszło. W międzyczasie ujawniały się kolejne uszkodzenia, między innymi wychylenie garażu i uszkodzenie ogrodzenia, a zniszczenia powstałe mogły narastać z czasem i ujawnić się także wiele lat po zakończeniu eksploatacji. Deklaracja spółki pozostała deklaracją, a problem właścicieli narastał. Takie szkody mogą być bowiem związane również z długofalowymi skutkami ruchami górotworu i ruchem zakładu górniczego.
Sprawę przejęli eksperci Kompensaty. Niezależna opinia biegłego potwierdziła rzeczywisty rozmiar szkód powstałych w wyniku ruchu zakładu górniczego oraz właściwy sposób ich naprawienia. Sąd Okręgowy w Gliwicach zasądził łącznie 562 638,89 zł — z czego 421 979,70 zł co do jednego ze współwłaścicieli oraz 140 659,19 zł co do osoby, która wstąpiła do sprawy jako spadkobierca zmarłej współwłaścicielki.
Czego uczą obie sprawy zgłoszenia szkody
Zestawione obok siebie, te dwie historie pokazują wzorzec, który powtarza się w sprawach o szkody górnicze:
Uznanie szkody przez kopalnię to nie to samo co jej pełne naprawienie. W obu przypadkach spółka górnicza nie zaprzeczała, że szkody istnieją. Spór dotyczył zakresu i sposobu naprawy — a to właśnie tam kryła się różnica warta setki tysięcy złotych.
Propozycja ugodowa nie zawsze rozwiązuje problem. Rektyfikacja, którą oferowano w Rudzie Śląskiej, była fizycznie niemożliwa lub nieopłacalna. W Gierałtowicach ugoda w ogóle nie doszła do skutku, a szkody w tym czasie się pogłębiały. Przed wejściem w postępowanie sądowe poszkodowany musi przejść etap postępowania ugodowego, a zakład górniczy ma co do zasady 30 dni od zgłoszenia wniosku na zawarcie ugody, chyba że wyznaczy dłuższy termin. Podpisanie pierwszej propozycji zamknęłoby drogę do pełnego odszkodowania.
Kluczem jest niezależna ekspertyza. W obu sprawach przełomem była opinia biegłego sądowego, bo w sądzie kluczowe znaczenie mają dowody i dokumentacja szkody, które pozwalają ustalić rzeczywisty stan budynków oraz faktyczny, ekonomicznie uzasadniony sposób naprawienia szkody. Bez tego trudno podważyć wycenę zaproponowaną przez kopalnię. Po wyczerpaniu postępowania ugodowego i przy braku porozumienia to często jedyna droga do dochodzenia roszczeń i dochodzenie odszkodowania.
Ile więc można uzyskać za szkody górnicze?
Nie istnieje jedna kwota — każda nieruchomość, zakres uszkodzeń i wartość techniczna są inne. Wysokość odszkodowania zależy też od dokumentacji, skali zniszczeń oraz tego, czy wystąpił spadek wartości nieruchomości. Odszkodowanie za szkody górnicze może oznaczać przywrócenie stanu poprzedniego albo odszkodowanie pieniężne, gdy naprawa jest niemożliwa lub niecelowa. Ale te dwie sprawy pokazują rząd wielkości, o który toczy się gra, gdy szkody obejmują konstrukcję budynku: od kilkuset tysięcy złotych w górę. I pokazują coś jeszcze ważniejszego: że kwota z pierwszej propozycji kopalni i kwota, którą można uzyskać po rzetelnym udokumentowaniu szkody, to często dwie zupełnie różne liczby.
Dlatego zanim zdecydujesz się przyjąć propozycję spółki górniczej — czy to naprawę, czy ugodę — warto sprawdzić, czy odpowiada ona rzeczywistej skali szkody. Zgłoszenie szkody powinno zostać złożone na piśmie do zakładu górniczego odpowiedzialnego za szkodę. Zasady te wynikają z prawo geologiczne i górnicze oraz ustawy prawo geologiczne, a roszczenia przedawniają się co do zasady po 5 latach od dnia dowiedzenia się o szkodzie i o osobie odpowiedzialnej za jej naprawienie. W przypadku szkód sprzed 2012 r. mogą mieć zastosowanie wcześniejsze przepisy z 3-letnim terminem. Co do zasady odpowiedzialność ponosi przedsiębiorca odpowiedzialny, a jeśli nie ma takiego podmiotu ani następcy prawnego, odpowiedzialność przejmuje skarb państwa reprezentowany przez właściwy organ nadzoru górniczego. To decyzja, której zwykle nie da się cofnąć.
Powyższe sprawy zakończyły się prawomocnymi wyrokami Sądu Okręgowego w Gliwicach. Każda sprawa o szkody górnicze jest inna i wymaga indywidualnej oceny — przedstawione kwoty dotyczą konkretnych nieruchomości i nie stanowią gwarancji wyniku w innych postępowaniach.
Masz podobny problem? Jeśli na Twojej nieruchomości wystąpiły szkody górnicze, a kopalnia proponuje naprawę lub ugodę, Kompensata Sp. z o.o. bezpłatnie przeanalizuje Twoją sytuację i oceni, czy propozycja odpowiada realnej wartości szkody; właściciel nieruchomości, który chce uzyskać odszkodowanie, powinien zebrać dokumenty potwierdzające tytuł prawny oraz zdjęcia i opisy uszkodzeń.
