Rękojmia dewelopera za wady nieruchomości

Własny dom lub mieszkanie to marzenie wielu Polaków. Gdy nie chcemy podejmować się budowy lub nie interesuje nas lokal z rynku wtórnego często decydujemy się na nabycie nieruchomości od dewelopera. Jednak taka inwestycja to przede wszystkim poważne zobowiązanie finansowe na wiele lat.

Podpisujemy umowę deweloperską, z niecierpliwością oczekujemy finalizacji procesu budowlanego i prawnego, wprowadzamy się – i odkrywamy wcześniej niedostrzeżone wady naszego nowego lokum. Czasami także komplikacje spotykają nas jeszcze przed odbiorem inwestycji.

Co możemy zrobić w takiej sytuacji? Możemy skorzystać z przysługującej nam na mocy prawa rękojmi wobec dewelopera. Kompleksowe uregulowanie tej instytucji prawnej znajdziemy w Dziale II Kodeksu cywilnego (KC). Deweloper jako profesjonalista na rynku nieruchomości zobowiązany jest do zachowania należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru wykonywanych czynności. Jeżeli nie wykona spoczywającego na nim (wynikającego z umowy) zobowiązania lub spotkamy się z jego wykonaniem w sposób nienależyty, ponosi on odpowiedzialność za wyrządzoną nam z tego tytułu szkodę, którą zobowiązany jest naprawić. Zgodnie z art. 556 KC sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli sprzedana rzecz ma wadę fizyczną lub prawną. Niemniej, deweloper zwolniony jest od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Wada fizyczna polega na niezgodności sprzedanej nam nieruchomości z postanowieniami umowy, szczególnie gdy:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,
  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
  • została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.


wadą prawną spotkamy się, gdy:

  • nieruchomość nie jest własnością sprzedającego;
  • jest obciążona prawem lub prawami osoby trzeciej.


W ramach rękojmi poszkodowany może żądać naprawienia ujawnionej wady, wymiany, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, jeżeli wada jest znacząca.

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi przez pięć (5) lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu i przez okres jednego (1) roku od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli wadliwa rzecz została już zamontowana, możemy domagać się jej demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na rzecz wolną od wad lub po usunięciu wady.

Co więcej, właściciele mieszkań pozostający we wspólnocie mieszkaniowej mają prawo scedować swoje roszczenia (związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej) przeciwko deweloperowi na wspólnotę. Jeśli wspólnota domaga się odszkodowania, a nie przejęła roszczeń od wszystkich właścicieli, otrzyma odszkodowanie proporcjonalne do reprezentowanych przez nią udziałów w nieruchomości wspólnej objętych cesją.

Gdy z powodu przedawnienia się naszych roszczeń utracimy uprawnienia z tytułu rękojmi, nadal mamy prawo ich dochodzenia na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 KC), jeśli tylko wykażemy przesłanki istnienia tej odpowiedzialności.


ikona specjalizacja

Wysoka specjalizacja
w dochodzeniu szkód


Pełna reprezentacja
​poszkodowanego



Udokumentowanie
szkody



Odciążenie
od prowadzenia sprawy



Wynagrodzenie
tylko od sukcesu