Deweloper

Najprostszą definicję tego pojęcia znajdziemy w słowniku języka polskiego, który charakteryzuje go jako osobę lub firmę inwestującą w budowę domów na sprzedaż. Choć zdaje się ona współgrać z powszechną intuicją w tym temacie, bez wątpienia stanowi znaczące uproszczenie tego terminu.

Szukając definicji ustawowej powinniśmy odwołać się do Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377; tzw. ustawa deweloperska), określającą go jako przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Działalność taka prowadzona może być nie tylko w formie spółki kapitałowej, czy osobowej, lecz także jednoosobowej działalności gospodarczej.

Ustawa chroni interesy nabywających poprzez obowiązek:

• zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego,
• emisję przez dewelopera prospektu informacyjnego zawierającego kluczowe informacje dot. prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• prowadzenia rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego), zabezpieczającego środki pieniężne przekazane przez nabywających.

Aby możliwie wcześnie uchronić się przed ewentualnymi szkodami deweloperskimi, należy z wyprzedzeniem dokładnie przestudiować prospekt informacyjny. Dzięki takiej lekturze poznamy m.in.:

• doświadczenie dewelopera (ostatnio zrealizowane projekty),
• informacje nt. gruntu i budynku (stan prawny nieruchomości, plany zagospodarowania przestrzennego, itd.)
• informacje nt. przedsięwzięcia deweloperskiego (termin rozpoczęcia i zakończenia prac, metoda finansowania, itp.),
• szczegóły techniczne inwestycji (cena m kw. powierzchni, liczba kondygnacji, technologia wykonania, media),
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Należy jednak pamiętać, iż wspomniana Ustawa odnosi się jedynie do deweloperów funkcjonujących na rynku mieszkaniowym, gdzie nabywcami są osoby fizyczne.

Przedsiębiorcę inwestującego w budowę lub przekształcenie nieruchomości, np. biurowych, handlowych, czy też hotelowych nazywać będziemy z kolei deweloperem komercyjnym. Inni zaś angażować się mogą w projekty budowlane obejmujące obiekty użyteczności publicznej. Nie jest to podział sztywny, gdyż wszystko zależy od strategii biznesowej dewelopera. Co więcej, inwestor zamiast sprzedaży może zdecydować się na wynajęcie całości lub części nieruchomości.

Po krótce, deweloper czuwa nad całokształtem procesu realizacji inwestycji budowlanej, począwszy od wyboru lokalizacji i zakupu ziemi, przygotowania projektu architektonicznego, pozyskania niezbędnych zezwoleń, zabezpieczenia finansowania, poprzez nadzór budowlany, reklamę, aż do wykończenia nieruchomości do odpowiedniego stanu i jej sprzedaży, bądź wynajmu.

W tym kontekście nieco problematyczna pozostaje kwestia interpretacji stosowanych w branży pojęć „stan deweloperski” oraz „stan pod klucz”, gdyż nie posiadają one żadnych ustawowo określonych definicji. Terminy te powinny zostać dookreślone w umowie deweloperskiej i będą się różnić w zależności od przedsiębiorcy, z którym zawiązujemy taką umowę.

Wzór prospektu informacyjnego dewelopera